A kisajátításról
Előfordulhat, hogy megvásárolunk egy ingatlant azzal a szándékkal, hogy életünk végéig ott éljünk. De egyszer csak értesítenek, hogy az ingatlanunkat kisajátítják... Mi az a kisajátítás és milyen jogaink vannak, erről szól a bejegyezés.
Az Alaptörvény XIII. cikkének 2. bekezdése rögzíti: Tulajdont kisajátítani csak kivételesen és közérdekből törvényben meghatározott esetekben és módon, teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett lehet.
Kisajátítással csak ingatlanok tulajdonjoga szerezhető meg. A kisajátítási határozat jogerőre emelkedésével az ingatlan tulajdonjogának tehermentes megszerzésére kerül sor (ez alól lehetnek kivételek csereingatlannál). Mivel tehermentes tulajdonszerzés történik, ezért ezt a szerzés módot un. eredeti tulajdonszerzésnek tekintjük.
A 2007. évi CXXIII. törvény szól a kisajátításról (Kstv.). Kisajátítással ingatlan tulajdonjoga csak kivételesen vonható el, közérdekű célból, feltételekkel és módon. Teljes, azonnali, feltétlen kártalanítás mellett.
Ki kérheti a kisajátítást?
- állam
- helyi önkormányzat
- harmadik személy, ha közérdekű célt megvalósító tevékenységet lát el
- akit törvény az állam javára, saját nevében, kisajátítást kérőként való eljárásra kötelez
A kisajátítási közérdekű célokat a Kstv. 2.§ határozza meg. Ilyen célok lehetnek például honvédelem, közlekedési infrastruktúra fejlesztése (pl. autópálya), természetvédelem, terület- és településrendezés (Pl. parkosítás, környék átalakítása) stb.
Kisajátítani egy ingatlant csak akkor lehet, ha:
- az ingatlanon fennálló tulajdonjog korlátozásával vagy közérdekű használati jog, vezetékjog, szolgalmi jog alapításával nem lehet megoldani
- adásvétel vagy csere útján nem lehetséges
- közérdekű cél megvalósítására kizárólag az adott ingatlanon kerülhet sor vagy ha más ingatlan is alkalmas lenne, de ott a tulajdon nagyobb sérelmével járna
- a kisajátítással biztosított tevékenység közösségi előnyei a tulajdon elvonásával okozott kárt jelentősen meghaladják
Kit illet meg kártalanítás?
- a kisajátított ingatlan tulajdonosát
- az ingatlanon fennálló jog jogosultját (kivéve a zálogjog és a végrehajtási jog jogosultját)
A kártalanítás összegének megállapítása:
A kártalanításnál az igazságügyi szakértőknek nagy a szerepük, hiszen a hatóság kártalanítási összegre vonatkozó döntése főleg a szakértői véleményen alapul. A kártalanítás összegének megállapításánál a következőket kell figyelembe venni:
- az összehasonlításra alkalmas ingatlanok helyben kialakult forgalmi értékét (széles körben, huzamosabb ideig fennálló érték)
- ha az ingatlan valóságos forgalmi értéke nem állapítható meg, akkor az ingatlan településen belüli fekvését, közművekkel való ellátottságát, vagy a közművesítés lehetőségét, az ingatlan földrajzi és gazdasági adottságait, termőföld esetén a művelési ágat (kizárólag aranykorona értéket nem lehet alapul venni)
- az ingatlant terhelő építési tilalom (kivéve ha a kisajátítási cél miatt rendelték el)
Közös tulajdonban lévő ingatlannál egy részének kisajátítása esetén a kártalanítás a tulajdonosokat a tulajdoni hányaduk arányában illeti meg (ez független attól, hogy a kisajátítás az ingatlan megosztott használatát a tulajdonostársak esetében milyen módon érinti). Nem az érintett terület kizárólagos használója kap kártalanítást, hanem a közös tulajdon szabályai szerint jár.
Nem minden esetben jár kártalanítás vannak kivételek pl. ingatlanra feljegyzett tények megszűnése esetén stb.
Mi a helyzet akkor, ha a beruházást a hátterében egy magántulajdonú gazdasági társaság finanszírozza?
Ilyenkor a közérdekűség kritériuma alapján a megvalósuló létesítmény használati viszonyait vizsgálni kell. Pl. mindenki számára, korlátozás nélkül használható lesz majd a létesítmény? Az adott létesítmény nemcsak valamilyen magán érdeket szolgál?
Jogorvoslat, ha a kártalanítást nem fogadja el a tulajdonos:
Ha a tulajdonos vagy a kisajátítást kérő a megállapított kártalanítást nem fogadja el, vagy azt valamilyen oknál fogva jogsértőnek találja, akkor a kisajátítást elrendelő határozatot bíróságon megtámadhatja.