Ingatlan adásvétel: Az ingatlan kiválasztásától a foglaló kifizetéséig

Ingatlan vásárlása esetén az első lépés a megfelelő ingatlan kiválasztása. Azonban sokan mikor rátalálnak az "álom otthonra" hajlamosak túlságosan megbízni a másik félben és az érzelmekre hagyatkozni a továbbiakban. Pedig sosem árt az óvatosság! A következő írásomban az ingatlan kiválasztásától a foglaló kifizetéséig szükséges jogi lépéseket ismertetem.

Ha kiválasztottuk az ingatlant, akkor érdemes megismerkedni a jogi adottságaival is. Mindenképpen nézzük meg az ingatlan tulajdoni lapját, ennek a legbiztosabb módja, ha mi magunk letöltünk egy nem hiteles változatot az ügyfélkapun keresztül (minimális költséget jelent- az ingatlan helyrajzi számát kell hozzá megkérdeznünk). Ha nem tudunk letölteni mi magunk tulajdoni lapot, akkor kérjünk az eladótól/ingatlanostól egyet, de 30 napnál régebbi tulajdoni lapot ne fogadjunk el.

A tulajdoni lapon nézzük meg, hogy van-e rajta széljegy, illetve tekintsük meg a tulajdoni arányokat, valamint azt is, hogy van-e az ingatlanon valamilyen teher.

Ha haszonélvezeti joggal terhelt az adott ingatlan, akkor a haszonélvezővel is szükséges megismerkednünk. Többféle megoldás lehetséges az ilyen ingatlan esetén: 

1. Haszonélvezeti joggal terhelten vásároljuk meg alacsonyabb vételáron, de ebben az esetben az ingatlant nagy valószínűséggel nem fogjuk tudni használni.

2. Haszonélvező lemond a haszonélvezeti jogáról, de mivel ez egy vagyonértékű jog, ezért ki kell számára fizetnünk ennek az értékét (kiszámítása jogszabály szerint történik). Tisztázzuk, hogy a vételár ezt az értéket már tartalmazza, vagy ez számunkra további költséget jelent.

3. Haszonélvező ingyenesen lemond. Ez az eset általában, akkor áll fenn, amikor a tulajdonos és a haszonélvező rokoni kapcsolatban vannak.

Ha a tulajdoni lap szerint az ingatlanon végrehajtási jog, jelzálogjog vagy elidegenítési- és terhelési tilalom van, akkor az eladóval tisztázni szükséges ennek rendezését. Miként fog megtörténni az ingatlan tehermentesítése? A legjobb megoldás, ha eladó az adásvételi szerződés megkötését megelőzően tehermentesíti az ingatlant, de gyakori, hogy csak a vevőtől kapott vételárból tudja ezt megtenni. Ilyenkor a tehermentesítés menetét is részletesen szabályozni kell az adásvételi szerződésben, hogy a vevő érdekei kellően biztosítottak legyenek.

Ha a tulajdoni lapot megnéztük és a fentieket tisztáztuk az eladóval, akkor lefoglalózhatjuk az ingatlant, de itt is tartsuk be a jogi lépéseket. Ne adjunk át "csakúgy" pénzt az eladónak. Javaslom, hogy ügyvéd előtt kössünk előszerződést, amelyben már az adásvétel részleteit is rögzítjük, illetve kifejtjük, hogy milyen feltételek megvalósulása esetén kerül sor az adásvételi szerződés megkötésére.

A foglaló természetével is legyünk tisztában:

A foglaló maximum a vételár 10%-a lehet a bírói gyakorlat szerint, de a felek ettől eltérően is megállapodhatnak egymással. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni. A túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti. A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A foglaló összege a vételárba beszámít.